我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

  我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的真实的情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

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  房段子购房咨询团队（幕后分析及数据+社保、公积金、贷款合作团队+新房、二手房买卖团队），针对你的个人问题，一些简单的可以直接免费回答。

  段老师你好，现在买新房，都很害怕买到了又有更大优惠，所以犹豫不决，其实我看上了一个盘，价格也谈得差不多，但就是很害怕背刺，怎么破？

  大概三个月前，当万安某盘大降价引发老业主不满的时候，我就说过京东、淘宝、拼多多都有“一键价保”机制，为啥动辄上百万的房子却不能有呢？

  其实这并非技术层面的问题，而是根本不敢的问题，因为很多房企自己都没底气，保不准哪天领导一声令下就来半夜鸡叫。

  库存承压，考验的就是现金流，而预售机制对房企来说现金流周转尤为脆弱，任何一个环节出问题，就是连锁的暴雷。

  所以整整三个月，我们正真看到慢慢的变多新盘抛弃了底线，也引发了老业主的各种不满。

  所以回到购房者的角度，现在的问题不是没有钱（成都的购买力和数量是可观的），不是不想买（产品卷上天，各种心动），而是担心买到就背刺，没看到触底信号。

  这不仅是三四百万的刚改客群，动辄六七八九百万的豪改客群，是相同的心态啊。

  就我说的保价协议来说，就是给足购房者的安全感，我相信绝大多数房企是视而不见的，但迄今为止，的确有几个楼盘在这样执行——

  最近保利实施了“保利保价，买贵’兜底’”的“金九银十放心购计划”，涉及“五保”，最重要的看第1、4点哈——

  1、保兜底。最长保价到明年，无忧购好房；2、保特惠。全川20+项目全线参与，推出特惠好价房源；3、保无忧。分期付款，降低买入门槛，买房更轻松；4、保置换。以高换低，买贵“兜底”；5、保入住。买房即送6666元物业费。

  怎么兜底，怎么置换，详细问各售楼部了，大概意思就是本月你买的是95折，那么接下来有9折的，那么就启动兜底，你可以换9折的房子来买入，价格兜底最长能到2025年3月。

  你好我们在新川有一套40年产权的公寓自住，我和对象未来大概率在高新，希望在天府西 新川 兴隆湖板块 以及附近 选择公共交通便利 配套良好 教育和医疗 有保值潜力的房子。预算是大概350万内吧，因为担心暴雷，所以现在慎重了一点，去年打算看500的。

  较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。你是高新刚一（不过现在没啥用了，网红盘基本上没有了，而且也不区分刚一二三四了），然后你对象是天新的，正在调往高新区来，后面是能申请人才资格的这种？（我估计是可根据至少60平85折优惠来买的这种人才）。现在新川有一套公寓自住（40年产权的公寓是过渡，不是长久之计，如果后期租售比可观的话可以持有，反之建议出售套现），预算你们说是350万，理想的是看120平的，2.5万单价（我一合计，总价是300万不是350万哈？）

  从你们高新上班的角度，然后350万的预算来说，我觉得除非对改善新房产品有非常强的执念，那就能看偏僻一些区域的新房（我的理念是先地段，后产品），否则我是建议优选临近的高新楼盘，即便在产品和价格上不是那么爽，但从地段价值，自住的匹配度来说，是更稳妥的买法。

  天新生态环境好，但是350万也基本买不到好点地段的新房二手房了，所以我不太推荐往这边走，而是回来高新，围绕天府三街，要么看新川这边的新房，要么看周围的偏刚改即买即住的二手房。

  首先说新房，现在的格局看起来最好匹配的是人才公寓，有价格实惠，不过要辩证的说这样的一个问题，那就是比如新悦府汇悦府和悦府锦悦府这几个挨着的人才公寓组团，此前拿地成本低，开盘价格相对较低，不过你们时间来得比较晚，这里基本都开完了，即便还能买到，一是没有人才报名期报名，所以没有额外优惠，二是只剩下一些二楼了，比如汇悦府里偏改善的润园组团，有2、5栋东西向对望，楼间距110米的产品，131平套三双卫，精装总价350-360万。然后锦悦府有109平的套三单卫，中间楼层，总价312万（精装），二楼的则是286万左右。基本上要图便宜的话，就只有这种相对“瑕疵”一点的房源，看你们是否有兴趣去了解下。可以牵线搭桥，到时候再额外找找小优惠啥的。

  回过来看，整个高新区大源、金融城的人才公寓是明显超预算了，我们不看了，继续看新川的人才公寓的线万，我估计开盘精装也要3万左右，按照我们350万的预算，考虑到优惠的话，我试算了下，有可能可以买到125平左右的套三双卫（如果后面能产出这种户型的话？）

  如果说蒲草塘的距离天府三街横向不太方便，那就能看看广都这边的高投26亩，就在龙湖九里晴川东侧，挨着地铁1号线不远，未来上班也很方便，可以说是比较让人心动的自住通勤买法。

  这宗地清水限价是2.8万，我估计会主打T4刚改产品，按照精装2.9万来预估的线平的套三双卫甚至套四双卫（产品位置，如有的话是大概这样的）。

  高投26亩（限价2.8）从当前的角度来说，我觉得虽然产品不算非常改善，但已经是人才公寓里我觉得比较适合你们的买法了。

  除此之外，就是可以了解一下非人才公寓，比如对赌下22号线的批复(陆肖直达天府三街），这里就可以了解一下陆肖的麓鸣九天，目前四五六期都还有少量的非瑕疵楼层的精装房，优惠后基本能满足你们的预算，这里凭借地铁商业和新房扎堆，未来是引领中和新川的核心区域，值得关注。

  陆肖四期，中和南侧，主打131-152m²，【2T2户，电梯入户，板式结构12-17层】预计24年9月交房。131平精装优惠前：380-430万。

  陆肖五期，万象天地西侧，主打128-143m² ，【2T3户，塔板结合，超宽楼间距80-100米，21-25层】预计25年6月交房。128平精装优惠前：380-420万。

  陆肖六期，万象天地南侧，主打m²，【168平2T2户，其余2T3户，19-24层，全南北朝向】预计25年9月交房。128平精装优惠前：380-420万。

  新川算是300+能买新房+高新的比较好的区位了，如果不着急买，还可以等24年中下旬我估计有一波降幅，到时候涉及的楼盘更多。

  以上基本上就是合适的新房介绍了，其余的不管是林家坝还是武侯新城机投或者锦江生态带、万安，我觉得从自住便利度的角度来说，都不是很适合你们的情况。

  当然，我们也不限于只看新房，就像前面说的，2.9-3万的T4新房和同样的周边的T4二手房，假设后者二手房单价便宜很多，那么形式会大大逆转。

  总而言之，预算一定是很重要最重要的数据，这个确定后一切才好展开，当前你们消费贷是否会爆要自己把控，但假设能维持稳定的话，我建议可以趁早看到合适的先行买入。

  汇悦府这种2楼的可以去看看具体的采光，本身的价格是比较低的，后续很难再在新房里找到这么个价格了，如果确实不能接受低楼层，那么就反过来看广都人才公寓或者陆肖的四五六期，未来都是各自区域的核心盘，很稳健的买法。

  与此同时，两手抓，也同步看看二手房，尤其是前面提及的几个，二手房即买即住，且价格会低一些，新房全新概念，产品或许会好一点，这个没有绝对哪个就更好的说法，更多的是自己的主观感受和取舍哈。

  你好，我在二八有一套次新房，一直租出去的，现在有190万现金，从去年开始看房，对武侯西派臻境的143比较有兴趣，现在和父母住肖家河嘛，所以想着它也不远，孩子4岁，后面还有二胎计划，所以考虑它了。备选还有万科古翠隐秀和建发蔡桥。

  但假设要卖掉二八的话，那么预算就更高了，比如西派的188或者建发望江云启，而且也存在上班的住职平衡问题，目前我在，老婆在人北，未来又有可能去兴隆湖，所以脑壳大。

  较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

  要满足住职平衡、孩子教育以及楼盘板块的确定性的话，我觉得西派臻境是很值得很适合你们的买法。

  二八的**小区长久来看还是有潜力的，若不是家里对二套的改善属性要求很高，那么我觉得没必要在当前这么低迷的行情卖。短期1-3年是必然会面临这种内卷的和市场下降带来的压力的，但是长期再熬5年以上，可能有望突破这个瓶颈。

  当然，假设想着抛售离场的话，也可以积极寻求出售，期间等待西派开盘，假设能赶得上那么就上手西派188户型，赶不上的话就是命运了，就直接考虑143即可，从而长期持有东北西南的两套核心资产。

  至于说望江云启，湖景视野的确不错，但是学区概念可能没武侯西派这么浓厚，而且望江这边板块可开发的也很少了，熟透了，缺乏一定未来的想象空间，更多是当做纯改善纯自住的想法，不过它又有极致的地段和视野以及品质，所以保值增值性也很有预期。

  理解这种地缘的情节，但是要从长远的格局来说，对你家的实际的需求来说，要学会取舍。

  至于说万科古翠，产品和价格倒是不错，不过地段相对偏僻，被铁路和三环夹击，等新房卖完，我都担心又重新陷入一片死寂，对板块的上限期望不是很高，也不匹配你们对学区、地段保值性的基础需求。去年还是个村小呢，今年挂牌个分校而已，不是贴个牌子就是学区房了。

  蔡桥的建发对西门的人来说还好，但是你们一个偏北门，一个以后偏很南门，所以整体的感受体验就不会很好了，至少对你们的通勤匹配度是不高的。

  至于说以后你老婆兴隆湖上班的线号线转地铁吧，确实没法在中轴线上很好地满足需求，工作往往不能完美匹配通勤自住，是要忍一忍的了。

  看西派臻境开盘的价格吧，如果是3.2-3.5的话，我觉得是比较稳的，往后还有拆迁，地块出来水涨船高，这类改善产品和以前的尤其是18年以前的，是完全迭代的，砸到也不会，毕竟现在核心板块新房的价格都很顶。

  只能说不亏也不赚，长远来说，跑赢通胀+满足家庭自住改善读书，享受了这么些年。本身你二八的建仓成本是很低的，所以现在折腾一下，减去摩擦成本和长期的收益来说，就不划算了。

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